در حالی بازار مسکن این روزها تشنه اطلاع از گزارش رسمی برای تنظیم نحوه تصمیم‌گیری است که برخی آگاهان بازار مسکن بر خلاف کارشناسان معتقد هستند که نرخ اجاره بها سقوط نکرده است.
بازار؛ گروه راه و مسکن: مرکز آمار ایران در حدود یکسال گذشته، انتشار ماهانه «شاخص قیمت مسکن شهر تهران» را متوقف کرده است. دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی هم از سال ۹۹ تاکنون، هیچ آماری از «قیمت مسکن در شهرها و مراکز استان‌ها و نبض معاملات ملک (زمین و خانه) در کشور» در سایت این وزارتخانه بارگذاری نکرده است.
فعالان مسکن و ساختمان طی هفته‌های گذشته برای هزار و یکمین بار به این سایت‌ها مراجعه کردند با این تصور که «متولی مسکن این‌بار که اوضاع خیلی متفاوت شده، غفلت یا بی‌تفاوتی نسبت به آمار را کنار گذاشته و هر طور شده چراغ آماری بخش مسکن را روشن کرده است».
اما بعد از جنگ ۱۲ روزه از یک سو و خروج اتباع افغانستانی از سوی دیگر، بخش مسکن به خصوص بازار اجاره را با یک وضعیت و شرایط جدید مواجه کرده است.
یکی از مؤثرترین عوامل کنونی و تاثیرگذار بر بازار اجاره بهای مسکن این روزها موج گسترده خروج اتباع خارجی به‌ویژه افغانستانی ها است که هم بازار اجاره و هم زنجیره تأمین ساخت‌وساز را با تغییراتی مواجه کرده است.
برخی از کارشناسان اگر چه در تحلیل های خود تا حدودی توانسته اند حقایق بازار و بخش مسکن را بیان کنند اما وقتی این تحلیل ها را با واقعیت ها و رخدادهای به وجود آمده در کنار هم قرار دهیم متوجه خواهیم شد که هنوز نمی توان به وضعیت جدید اشراف کامل داشت.
فرشید ایلاتی کارشناس سیاست‌گذاری مسکن در پاسخ به این پرسش که خروج اتباع افغانستانی بر بازار مسکن چه تأثیری داشته است؟ می‌گوید: بررسی دقیق تأثیر این مسئله بر بازار مسکن اعم از خرید و فروش و اجاره، نیازمند زمان و تحلیل داده‌های معاملاتی رسمی است.
او ادامه داد: در مناطق جنوبی تهران و شهرهای حاشیه‌ای برخی خانه‌های کلنگی به‌صورت گروهی توسط اتباع اجاره می‌شدند؛ مواردی با سکونت ۱۰ تا ۲۰ نفر در یک ملک. این خانه‌ها اغلب نیازمند بازسازی هستند و بعضا در سلیقه یا نیاز خانوارهای ایرانی نمی‌گنجند. اما به‌تدریج با خروج اتباع افعانستانی فایل‌های بیشتری وارد بازار اجاره شده که در صورت تداوم این روند، می‌تواند به کاهش قیمت اجاره در برخی مناطق منجر شود.
بررسی خروج اتباع و تاثیر آن بر بازار اجاره بهای مسکن زود است، اما پیش‌بینی می‌شود در اواخر تابستان و با انتشار داده‌های رسمی، بتوان تأثیرات دقیق‌تری را مشاهده کرد
این اظهارات به خوبی نشان می دهد که بررسی خروج اتباع و تاثیر آن بر بازار اجاره بهای مسکن زود است، اما پیش‌بینی می‌شود در اواخر تابستان و با انتشار داده‌های رسمی، بتوان تأثیرات دقیق‌تری را مشاهده کرد. شروع این روند از هم‌اکنون قابل رصد است و فایل‌های جدیدی به بازار اجاره وارد شده‌اند، گرچه بعضاً کیفیت پایین یا چالش‌های خاصی دارند.
برخی از فعالان و آگاهان بازار مسکن معتقد هستند که تاکنون حدود ۵۰۰ هزار نفر از اتباع افغانستانی ایران را ترک کرده‌اند. این مسئله می‌تواند دست‌کم ۵۰ هزار واحد مسکونی را در مناطق خاصی از جمله جنوب تهران، ورامین، پاکدشت و حواشی کلان‌شهرها تحت تأثیر قرار دهد.
حال این سوال مطرح است که آیا می توان خروج اتباع از کشور و تاثیر آن بر بازار مسکن را به کل کشور تعمیم داد؟
مجید گودرزی کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا خروج اتباع می تواند بر کل بازار مسکن و اجاره بهای مسکن کشور تاثیرگذار باشد؟ به خبرنگار ما گفت: متأسفانه طی ۹ ماه گذشته دولت هیچ آماری در حوزهٔ مسکن منتشر نکرده است. تجربه نشان می‌دهد که معمولاً آمارهای رسمی زمانی منتشر می‌شوند که قیمت‌ها روند کاهشی داشته باشند؛ در حالی‌که همین آمارها غالباً با واقعیت‌های بازار همخوانی ندارند و بیشتر برای جهت‌دهی به قیمت‌ها استفاده می‌شوند.
او تاکید کرد: کارشناسان و تحلیلگران بارها خواستار انتشار آمار دقیق، شفاف و مبتنی بر واقعیت شده‌اند تا مراکز آماری که باید مستقل باشند از نفوذ نهادها، سازمان‌ها یا ذی‌نفعان در ارائهٔ داده‌های گزینشی جلوگیری کنند.
گودرزی تاکید کرد: امید داشتیم بازار مسکن وارد فاز اصلاح شود، زیرا جهش‌های قیمتی آن را از دسترس خارج کرده و تقریباً همهٔ ذی‌نفعان را متضرر ساخته است. خوشبختانه این روند به‌آرامی آغاز شده و طبق آمارهای غیررسمی، در ماه گذشته قیمت‌ها حدود ۸ درصد کاهش یافته‌اند. امیدواریم این روند ادامه یابد؛ زیرا هنوز تا رسیدن به «دورهٔ انتظار معقول برای خانه‌دار شدن» (۱۵ تا ۲۵ سال) فاصلهٔ زیادی داریم و این دوره اکنون متأسفانه به بیش از ۲۵ سال رسیده است. این وضعیت همه، از تولیدکنندگان و سرمایه‌گذاران گرفته تا عموم مردم، را با آسیب جدی مواجه می‌کند.
خبرهای امیدوارکننده‌ای دربارهٔ خروج تدریجی اتباع بیگانه به گوش می‌رسد؛ موضوعی که می‌تواند با افزایش عرضهٔ واحدهای مسکونی، به تنظیم بازار کمک کند
او افزود: اما در مورد این پرسش پاسخ به خوبی روشن و مشخص است چرا که خبرهای امیدوارکننده‌ای دربارهٔ خروج تدریجی اتباع بیگانه به گوش می‌رسد؛ موضوعی که می‌تواند با افزایش عرضهٔ واحدهای مسکونی، به تنظیم بازار کمک کند. بیشتر کشورها پذیرش مهاجر را به گستردگی ما انجام نمی‌دهند، زیرا این مسئله به‌ویژه به بخش کارگری و مسکن آسیب می‌زند.
گودرزی خاطر نشان کرد: خروج این افراد می‌تواند عرضهٔ واحدهای خالی را افزایش داده و به تعدیل قیمت‌ها بینجامد. در سال‌های گذشته با طرح‌های ملی بزرگ کوشیدیم عرضه را تقویت کنیم، اما حضور میهمانان ناخوانده باعث شد ظرفیت طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن و مسکن مهر به‌درستی تنظیم نشود و واحدها توسط آنان اشغال شود. اکنون این خروج می‌تواند نویدبخش کاهش بیشتر قیمت‌ها و بهبود رفاه عمومی باشد. در حال حاضر فشار تقاضای اتباع که اغلب به‌صورت مشترک واحد اجاره می‌کنند هزینهٔ مسکن را برای آنان پایین و برای هم‌وطنان ما بسیار بالا برده است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد در مناطق جنوبی تهران مانند شوش، مولوی، نازی‌آباد، خزانه، شهر ری مالکان برخی خانه‌های کلنگی که قبلاً به‌صورت دسته‌جمعی با واسطه به اتباع اجاره داده می‌شد، اکنون مجبور به تعدیل نرخ اجاره و حتی بازگشت به قیمت‌های سال گذشته شده‌اند
بررسی‌ها نشان می‌دهد در مناطق جنوبی تهران مانند شوش، مولوی، نازی‌آباد، خزانه، شهر ری مالکان برخی خانه‌های کلنگی که قبلاً به‌صورت دسته‌جمعی با واسطه به اتباع اجاره داده می‌شد، اکنون مجبور به تعدیل نرخ اجاره و حتی بازگشت به قیمت‌های سال گذشته شده‌اند. در این مناطق، آگهی‌هایی با کاهش تا ۳۰ درصدی مشاهده شده که به دلیل کاهش ناگهانی تقاضای قبلی است.
بازار اجاره مسکن به‌ویژه در مناطق کم‌برخوردار شهری که در سال‌های گذشته عمدتاً میزبان بخش قابل توجهی از اتباع افغانستانی بودند، این روزها در حال تجربه نوعی بازتنظیم و تعادل مجدد است.
کارشناسان معتقدند خروج بخشی از تقاضای متراکم و موقت، به افزایش فایل‌های اجاره‌ای و در نتیجه ثبات یا کاهش نسبی قیمت‌ها منجر شده است. در برخی مناطق، کاهش نرخ اجاره به‌ویژه برای خانه‌های کلنگی و واحدهای کوچک که سابقاً به‌صورت گروهی اجاره می‌شدند، تا ۳۰ درصد نیز گزارش شده است.
این در حالی است که به گفته تحلیلگران بازار، هرچند ممکن است در ماه‌های آینده عواملی مانند تورم، سیاست‌های مالی و تغییرات ارزی بر روند کلی قیمت‌ها تأثیرگذار باشند، اما تا اطلاع ثانوی، نشانه‌های ثبات و تعدیل نرخ‌ها در بخش قابل‌توجهی از مناطق هدف مشاهده می‌شود.
