بازار مسکن؛ فراسوی سود و انتظارات

به گزارش اکوایران، در مقاله «عدم قطعیت، انتظارات و جنبه‌های رفتاری در انتخاب‌های بازار مسکن» الکس مارش و کندت گیب استدلال می‌کنند که نظریه اقتصادی استاندارد، به‌ویژه نظریه سود مورد انتظار، در توضیح پیچیدگی‌های تصمیم‌گیری افراد در زمینه مسکن ناکافی است. آن‌ها بر این باورند که خرید یا فروش خانه صرفاً محاسبه سودهای احتمالی نیست، بلکه فرایندی پیچیده و پر از عدم قطعیت است که به‌شدت تحت تأثیر انتظارات، عوامل اجتماعی و محدودیت‌های طبیعی توانایی‌های تصمیم‌گیری انسانی قرار دارد.

برای اکثر افراد، معامله در بازار مسکن تعهدی بزرگ و بلندمدت است که پیامدهای قابل توجهی برای وضعیت مالی، سلامتی، سبک زندگی، ارتباطات اجتماعی و فرصت‌های شغلی به همراه دارد. برخلاف سناریوهای ساده‌ای که مدل‌های اقتصادی استاندارد برای آن‌ها طراحی شده‌اند، انتخاب یک خانه شامل روبرو شدن با حجم عظیمی از اطلاعات، عدم قطعیت زیاد درباره شرایط آتی بازار و گزینه‌های متنوع موجود است. نویسندگان اشاره می‌کنند که حتی پیشرفته‌ترین اشکال نظریه اقتصادی استاندارد نیز در درک کامل این واقعیت دچار مشکل می‌شوند.

مارش و گیب به چند ویژگی مهم بازار مسکن اشاره می‌کنند که استفاده از نظریه مصرف‌کننده استاندارد را مشکل می‌سازد. معاملات مسکن به ندرت انجام می‌شوند؛ بنابراین افراد اغلب با اطلاعات ناقص و احتمالاً منسوخ در مورد وضعیت بازار مواجه هستند. خود بازار نیز بین این معاملات تغییر می‌کند. جستجو و تأمین یک خانه می‌تواند هزینه‌بر و زمان‌بر باشد، زیرا اطلاعات کامل در دسترس نیست. افزون بر این، مسکن کالایی پیچیده است که ارزیابی ویژگی‌های متعدد آن و پراکندگی جغرافیایی املاک مشکلات بیشتری ایجاد می‌کند. این فرایند اغلب شامل مناقصه بوده و عدم تعادل بین عرضه و تقاضا، عدم قطعیت را افزایش می‌دهد. نویسندگان بر نقش حیاتی زمان تأکید می‌کنند، چرا که دانش گذشته با تغییر بازار به سرعت بی‌اعتبار می‌شود؛ امری که در تضاد با مدل‌های اقتصادی است که زمان را به‌صورت انتزاعی در نظر می‌گیرند. گرچه اینترنت شیوه جمع‌آوری اطلاعات را تغییر داده، اما چالش‌های اساسی خریداران را از بین نبرده است.

با آگاهی از این محدودیت‌ها، مارش و گیب پیشنهاد می‌کنند که دیدگاه‌های اقتصاد رفتاری و نهادی می‌تواند درک دقیق‌تری از رفتار در بازار مسکن ارائه دهد. آن‌ها تأکید می‌کنند که افراد توانایی محدودی در پردازش اطلاعات و اتخاذ تصمیمات کاملاً عقلانی دارند؛ به همین دلیل در شرایط عدم قطعیت، به جای تلاش برای بهینه‌سازی، اغلب از قواعد سرانگشتی و روش‌های ساده استفاده می‌کنند.

این مقاله مراحل مختلف جابجایی مسکونی، از تصمیم به نقل مکان و جستجوی ملک تا ارزیابی گزینه‌ها و ارائه پیشنهاد، را مورد بررسی قرار می‌دهد و نشان می‌دهد که در هر مرحله عوامل رفتاری و نهادی نقش دارند. برای مثال، نحوه شکل‌گیری انتظارات درباره قیمت‌های آینده مسکن، که شدت جستجو را تعیین می‌کند، اغلب بر اساس روندهای گذشته یا نظرات کلی شکل می‌گیرد تا پیش‌بینی‌های منطقی؛ ایده‌ای که شبیه به مفهوم «روح حیوانی» کینز بوده و ناپایداری بازار مسکن را نشان می‌دهد.

مقایسه‌های اجتماعی و تمایل به حفظ یا ارتقای جایگاه اجتماعی نیز تأثیر قابل توجهی بر انتخاب‌های مسکونی دارند. مفهوم «نردبان مسکن» که مالکیت خانه به عنوان گامی به سوی موقعیت اجتماعی بالاتر در نظر گرفته می‌شود، بر تصمیم‌گیری افراد در مورد اجاره یا خرید تأثیر می‌گذارد. نویسندگان همچنین مالکیت خانه را به‌عنوان نهادی با باورهای ریشه‌دار بررسی می‌کنند که حتی زمانی که ملاحظات مالی دلالت بر تغییر دارند، همچنان پابرجا می‌ماند.

در ارزیابی املاک، اقتصاد رفتاری چند یافته کلیدی ارائه می‌دهد که با نظریه استاندارد مغایرت دارد. تجربه واقعی زندگی در یک خانه ممکن است با انتظارات اولیه متفاوت باشد. تصمیم‌گیری‌ها اغلب بر اساس نقاط مرجع صورت می‌گیرد و افراد تمایل دارند ضرر را شدیدتر از سود معادل احساس کنند؛ مفهومی که به عنوان ترس از ضرر شناخته می‌شود. همچنین اثر مالکیت، یکی دیگر از مواردی است که با نظریه استاندارد در تناقض است. این اثر به معنای ارزش‌دهی بیشتر به چیزی پس از تصاحب آن است. در نهایت آخرین یافته اقتصاد رفتری در بازار مسکن، سوگیری لنگر انداختن است که به معنای تاثیر چشمگیر اطلاعات اولیه بر قضاوت‌ها است. به طور کلی این مقاله عنوان می‌کند افراد تمایل دارند شرایطی را ترجیح دهند که در آن اوضاع به مرور زمان بهبود یابد.

در پایان، مارش و گیب خواستار تغییر رویکرد در تحلیل بازار مسکن شده و پیشنهاد می‌کنند که به جای اتکا به چارچوب سود مورد انتظار، از بینش‌های اقتصاد رفتاری و نهادی استفاده شود. آن‌ها خواستار پژوهش‌های میدانی بیشتر برای درک چگونگی شکل‌گیری ترجیحات، تأثیر واسطه‌های بازار، روند توسعه انتظارات قیمتی، قواعد سرانگشتی تصمیم‌گیری و عوامل رفتاری مؤثر هستند. با به رسمیت شناختن عدم قطعیت، پیچیدگی و نقش مهم انتظارات و تأثیرات اجتماعی، پژوهشگران می‌توانند مدل‌های واقع‌بینانه‌تر و مفیدتری از رفتار بازار مسکن ایجاد کنند.